【西班牙房地产开发商投资市场】2018年第三季度西班牙个别市镇和地区的房地产市场报告

    2018-11-21 来源:外房网

 2018年第三季度西班牙个别市镇和地区的房地产市场报告。请注意,在这些区域内,一般价值有很多变化,甚至低至邻近城市化水平,前线高尔夫球场或海滩等。

 
圣罗克(索托格兰德等)和附近的乡村地区
 
该报告称,新建别墅的销售情况良好,价值为350万欧元,其中有一些销售计划。然而,较旧的转售房产是“粘性的”,价值在120万欧元或更低。 
 
英国退欧似乎将要辞职,但西班牙与英国/直布罗陀之间达成的最终协议可能会改善整个地区的经济,而不会对直布罗陀进行惩罚,甚至可能使越境越来越多流体。


 
卡萨雷斯和马尼尔瓦
 
市场一直非常活跃,从较低的估值水平回升。该机构评论专门研究这些地区的国家财产,并发现该活动大多在400,000欧元至1,000,000欧元范围内。
 
卖家在接受实际市场估值方面变得越来越现实,尽管据说一些当地人往往更难以说服他们降低价格以获取利息。
 
埃斯特波纳和贝纳哈维斯
 
市场很活跃,受益于靠近马贝拉(Marbella),而马贝拉(Marbella)仍然受到其计划“不确定”的影响。这包括转售市场,其中房产主要由占用者购买,而不仅仅是投资。 
 
这些市政当局正在建设大量的房地产并进行规划。对于高于市场价值的新房产,包括公寓和别墅,对这个市场的需求有些不合理,而可比较的转售房产可以在高达30%或更高的新建房屋上享受折扣。 
 
一旦购买新产品,它就会成为潜在的转售,看看买家如何能够应对他们必须接受的较低价值水平将会很有趣。
 
马贝拉
 
有趣的是,这里的评论是市场正在“横盘整理”。卖家和代理商急需将房产列入清单,价格上涨到不切实际的水平。最终的销售通常只有在经过长时间的逐步降价之后才能实现。然而,对最佳位置的需求不断增加,新建筑的数量减少,在一年或更长时间内被阻止以获得许可,而不是“榨取”市场的顶端。
项目经理报告 -
 
目前,许多代理商都表示这是一个有趣的市场,但销售的是真正便宜的东西或顶级产品,这一直是一个市场。
 
话虽如此,一位开发商客户正在La Cala出售公寓并且它们并不便宜。
 
建筑商也说它是一个有趣的市场,但是,虽然有很多可供出售的产品,但新建筑仍然填满了每块土地,特别是马贝拉周围。
 
这是一个奇怪的市场。 
 
米哈斯,福恩吉罗拉和贝纳尔马德纳
 
这里的市场大致相同,大多数房产类型供过于求,这意味着价值最多只能保持不变。这是太阳海岸地区,我们发现可比较的市场估值显示价值持续下降。
 
太阳海岸东部和'内陆西班牙'。
 
当地代理人说:虽然市场已经“今年好”,但在内尔哈和沿海地区“它的表现还不如去年。”有各种各样的国籍买入,由于偏好,有一些“典型”的差异和集中度,例如,能够用他们自己的语言与邻居等交谈。 
 
比利时人和法国人倾向于在300,000到600,000欧元范围内的大型别墅。斯堪的纳维亚人的价格在200,000到400,000欧元之间,并且该物业必须拥有壮观的S或SW景色。丹麦人和荷兰人倾向于降低15万至250,000欧元范围内的价值房产。对于低于这些范围的房产,有不同的买家寻求讨价还价。 
 
大多数卖家都是英国人,随着爱尔兰和其他与英国经济密切相关的经济体越来越犹豫,他们肯定会显示未决英国退欧的影响。此前,由于货币下跌,这只影响了英国。本国的经济也发挥了作用,例如瑞典人由于潜在的房地产价值泡沫而变得更加不情愿,无法在国内获得抵押贷款。
 
价值上涨主要是由于财产短缺。寻找真正大房产的人越来越少,新建筑往往会迅速被抢购,而且往往是大多数一个国家,其中房产最为集中营销。尽管最近的新法规开始放缓,但由于净收入不太确定,因此对买入租赁的兴趣一直很稳定。
 
在内陆,通过DAFO流程规范物业的规范有助于缓解市场,但大多数买家除了最天真的外,都非常谨慎,尽管仍然在西班牙乡村拥有一个小芬卡的浪漫风靡一时。 
 
阿尔梅利亚,穆尔西亚和阿利坎特南部
 
一位当地估值师表示:所有领域和价格的复苏都在继续,有些比其他领域更快,但没有放缓的迹象。这一切似乎归结为两个古老的说法 - “位置,位置,位置”和“供需”! 
 
除了影响报价的英镑价值之外,“脱欧效应”并不是真正引人注目的,但这些现在大部分降至不低于要价的10%折扣。
 
Mojácar的新建筑很少,沿海岸线稍微远一些。问题在于新的开发项目仍然不可行,因为市场上仍有如此多的房产,销售价格没有充分上涨。
 
另一个报道 该地区的所有律师都超负荷工作。
 
假期后的第三季度是一个很好的,一切看起来像第四季将是相似的。
 
独立式住宅是买家的主要兴趣。从100.000€到350.000€。买家倾向于接近要价,但要对代理商佣金和专业费等辅助费用施加压力。
 
但是,总有减少,但不超过销售价格的10%/ 15%。我没有看到新建筑。海岸上只有极少数单位。
 
科斯塔布兰卡北部
 
当地估值师表示:市场情绪与夏季非常相似,但更多的经纪人正在评论供应不足,这也是潜在价格上涨的推动力,但目前没有证据显示有大幅上涨。
 
同样,一些代理商在黄金地段以市场价格报告报价,但一般报价比要价低5-10%。
英国买家对英国脱欧的最后期限反应更为复杂,目前某些地区的代理商对英国客户的询价和销售报告显着减少。
 
可用的银行资产肯定较少,这无疑意味着价值至少略有增加。但仍有一些房产因销售而被阻止,通常以街区形式出售,这些房产可能构成现在转手的大宗投资组合的一部分。  这种自身出售的银行物业减少是否会减少库存以收紧市场,我不确定,可能在特定地点? 
 
我更倾向于考虑不断恶化的经济环境(英国,欧洲和全球),降低金融乐观情绪,因此搬迁房屋/国家等的重大决策更有可能被推迟。
 
巴利阿里群岛
 
忙碌了3个月,在马略卡岛,伊比沙岛和福门特拉岛进行了大量的活动。梅诺卡比平常更安静。 
价格似乎保持坚挺。项目和装修仍然很受欢迎。
   
最近对度假租赁许可的限制增加导致市场上出现更多公寓。
 
加泰罗尼亚
 
虽然不在我们正常的报告范围内,但我们确实在该领域拥有估值师,而更多针对企业市场的报告如下 -
巴塞罗那市的新住宅楼被认为接近最高价。他们预计不会增加太多,他们开始销售更少的单位。
 
许多投资者已经买入,而对于新投资者而言,由于建筑成本增加,价格很高,因此投资的利润并不高。
投资者的概况主要是公司,收入不错的新家庭,但他们已经买了,而现在正常的家庭因为价格过高而无法购买。
 
这种情况也发生在布拉瓦海岸和沿海的黄金地段。
 
该投资组合是投资者,其中许多来自欧盟以外,主要来自俄罗斯,中国,阿拉伯和海湾国家,但他们已经买入,因此目前没有多少新客户。
 
二手房价值在这些地区也在增长,但已经放缓,因为它们接近新的建筑价值。也许在巴塞罗那,他们仍然在增长,因为经典建筑供应有限,而不是非人格化的新公寓。更新后,它们的价格高于新建筑物。
 
这只发生在巴塞罗那和其他一些传统的黄金地段。在其他地区或周围环境中,它们不能保证这种投资,因为经典建筑质量较差且处于较贫困的地区。能够支付高价的优质客户,不要去这些地方。
 
在巴塞罗那(Metropolitana地区)周围,新的住宅建筑仍然可以增长5%-10%,中等收入的买家资料不能在巴塞罗那购买,而一些当地人,但不是很多,因为他们的收入有限。 
 
在Badalona海岸,Sant Adria Besos或Castelldefels这些黄金地段,可以在海滨建立一个“黄金”开发区。
 
投资者需求下降,实际占用者的价格过高,但无论如何都要进行施工! 
 
我重复上个季度所说的话。在我们看到前一个繁荣至萧条周期延续的代理商中,人们普遍关注并且记忆犹新。 
 
似乎没有全面的发展规则,市政当局只要遵守规划和建设规则就给予许可,但没有考虑到居民市场数量的要求。 
 
这是市政当局的主要收入是财产许可证和税收的结果,所以当然政客们希望最大化收入,以便他们可以代表他们的选民,特别是在2019年5月到期的地方选举。
 

标签:西班牙房地产开发商 西班牙房地产投资 西班牙房地产市场

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