【西班牙房地产开发商投资市场】西班牙房地产的季度市场报告:总体上持续需求,但区域有一些“粘性”

    2018-11-14 来源:外房网

 西班牙的房地产整体市场 - 总体上持续需求,但区域有一些“粘性”。然而,无论在哪里,对于新建筑的销售仍存在沉重的偏见,其中估值较高,但不一定是最佳建筑条件。

 
上一季度市场变化不大,因为New Build仍然是许多买家的首选。尽管价值相对较高,但承诺给地产代理商的大量营销和高佣金将占据超过他们的份额,因为普遍较低价值的转售市场更加犹豫不决。 
 
仍然普遍关注新建/关闭计划与等效转售房产值之间的价值差异。如果他们想在不久的将来转售,会有很多失望的业主。一位经纪人报告称,一名计划外买家在完工即将来临之际,拼命想以比合约购买价低10万欧元的价格出售他的权利。
 
转售房产通常处于过剩供应状态,而且随着新建筑物大大减少了买方供应,这使得价值保持下降。

 
尽管如此,地产代理商的数量仍然大幅增加,其中许多来自北欧国家更为明显。他们在自己的国家拥有地产代理专业的背景,希望他们能保持这个水平,而不是被拖到一些其他代理商,卖家和买家可以体验到的不道德的水平。
 
由于英国脱欧,部分地区可能会出现犹豫,主要原因是汇率担忧。值得庆幸的是,似乎直布罗陀市场现在开始打折它,感觉有些事情会成功,这对Rock来说不会是灾难。
 
在西班牙,新的左翼政府开始引起一些担忧,即西班牙将成为一个高税收国家,由于缺乏投票权和普通无知的国家利益等,非居民不成比例地下降或当地政府。对于将于明年3月成为非欧盟居民并因此遭受重大税收弊端的英国人尤其如此。
 
较大的乡村物业也面临较低的需求,尽管总是需要较小的小型物业,特别是如果他们拥有所有必需的文件并且相对方便村庄生活。 
 
最近的变化允许“非法”财产通过遵守建筑法规并要求DAFO获得正式的职业权来“规范化”。但是,获取这些权限可能需要几个月甚至一年。买家现在更加意识到“非法”财产的潜在困难,因此往往会回避他们,特别是随着规范化财产的供应逐渐增加。此外,在我们的建筑调查中,我们看到一些质量较差的“离网”物业,这些物业将花费大量资金来遵守法规,因此所产生的成本将无法与当前的市场估值相匹配。
 
除此之外,建议非法财产的所有者执行所需的工作,并由于所涉及的时间尽快提交他们的DAFO申请。不幸的是,许多非法财产的价值很低,而正规化的成本往往超出了当前所有者的财务状况。
 
像黑石公司这样的大公司继续购买西班牙银行的不良贷款遗骸,糟糕的房地产投资组合甚至是他们的房地产代理商。人们希望基金知道他们在做什么,但随着银行再次有资金放贷,它将改变西班牙的房地产业务。 
然而,投资组合投资者将采取什么行动来增加其投资组合的价值?对那些债务转移到社会不太考虑的贷方的人来说,可能是艰难时期。 
 
此外,房地产市场可能看到基金倾销房产,远低于市场价值,但仍然给他们一个可观的投资回报。再一次,这将增加转售房产的供应,再次给估值带来下行压力。许多投资组合控股公司也看到租金上涨对他们有利,并且打算为长期和/或短期租赁提供相当大比例的投资组合。这是一个不断扩大的市场,所以如果房产位置合理,他们应该做得好。
 
然而,主要城市和全国其他地区的租金涨幅远高于收入。这导致普通工人的住宿短缺。买房租赁投资买家也购买了房产,高于正常工资所能提供的价格,这促使更多人进入租赁市场。 
 
一些较大的城市已开始限制投资者和房地产租赁,试图阻止市场过热并将当地人赶出自己的城市。没有这些当地工人,无论如何,城市很快就会失去吸引力。在当地,一些地区受到洪水的严重打击,基础设施遭到破坏,个别房屋被淹没。在未来建立对这些房产的调查肯定会在事件发生后的若干年中显示出潮湿的迹象。这可能会促使潜在买家考虑一些事件的可能影响,尽管10月份下降的降雨量已经成为“百年一遇”的统计数据。
 
结合冬季风暴袭击海岸和由于气候变化引起的海平面上升,也许“前线”任何东西都不一定像在科斯塔斯平均日的温暖和宁静中首次出现的那样具有吸引力。
 
暴风雨天气也可能带来缺陷,并强调许多新房产的不良规格和建筑质量控制监管,以及缺乏转售房产的维护

“可能影响房产价值的法律变化是否存在?”
 
适当时将包括在内。但是,我们强调我们不是律师,因此只能根据我们的知识进行评论。
 
如上所述,新的国家政府有许多“创新”的想法来控制市场和住房肯定是他们的目标。市政厅受到限制甚至一些禁止临时租赁的支持。在安达卢西亚,现在有60%的城市化所有者能够阻止批准任何更多的短期旅游租赁许可证。这可能会给依赖租金支付抵押贷款和其他费用的人带来严重问题,并可能从市场上移除一些边缘买家。它还可能增加已获许可的房产的市场价值。
 

标签:西班牙房地产开发商 西班牙房地产投资 西班牙房地产市场

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